Thị trường bất vào nửa sau năm 2022 đánh dấu sự vươn lên của những căn hộ cao cấp và sang trọng. Những phân khúc tầm trung đang trở nên vắng bóng, và càng ít nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền hơn. Điều này làm dấy lên một câu hỏi. Liệu những căn hộ cho nhu cầu ở thực có còn xuất hiện nữa hay không?

Bản chất thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại là bán buôn?

Có rất nhiều ý kiến cho rằng đại đa số các phân khúc bán hàng mua bất động sản căn hộ để “bán buôn”, hay nói cách khác là mua để bán lại. Có nghĩa là nhu cầu mua ở thực đang dần mất hút. Các chuyên gia cũng nhận định rằng nhu cầu trên thị trường đang lệch hẳn về nhu cầu bán buôn, chứ không phải ở thực.

Chỉ riêng ở TP. Hồ Chí Minh, những căn nhà ở cho người lao động phổ thông đang dần thiếu thốn hơn. Giá cả của một căn nhà ở không hề nhỏ (vào khoảng 30 triệu đồng/m2), gấp gần 20 lần so với mức lương của người đi làm.

Trái ngược hẳn với điều này, phân khúc nhà và căn hộ cao cấp, vốn chỉ chiếm 25,5% năm 2017, đã vọt lên đến tỉ lệ 80% sau 9 tháng đầu năm 2022.

Từ đó mà vấn đề thiếu những căn hộ cho nhu cầu ở thực trên thị trường trở nên rõ nét hơn. Những người dân có nhu cầu mua ở thì không mua nổi những dự án có mức giá cao. Vậy giải pháp cho những hộ gia đình này là gì? Đó là vay ngân hàng để “bán buôn” những dự án đang mở bán trên thị trường.

Bằng chứng là từ giữa năm 2021, mặc dù phân khúc nhà ở và căn hộ tầm trung gần như “mất hút”, thì vẫn có đến 110,000 giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở (gần ngang bằng với năm 2020). Sang năm 2022, thì con số giảm xuống còn 50,000 do ngân hàng có động thái siết tín dụng.

Nhầm lẫn về các căn hộ cho nhu cầu ở thực

Đa phần các thông tin có trên thị trường đều chỉ nói về số lượng căn hộ hay nhà đáp ứng được bao nhiêu người ở. Vì điều đó mà nhiều người đầu tư lần đầu dễ hiểu lầm rằng những dự án căn hộ chung cư này dùng để… ở. Trong khi đó giá thành của chúng lại vô cùng cao. Từ đó mà mà hình thành hiện trạng nhà ở vượt quá túi tiền của đại đa số người đầu tư.

Khi 2 phần ba nhà đầu tư dùng đòn bẩy kinh tế

Đòn bẩy tài chính là cách mà đa số những người đi mua căn hộ sử dụng. 9 tháng đầu năm 2022, tổng số vốn giao dịch là 83.231 tỷ đồng. Tuy nhiên, 70% trong số đó là vốn cho vay. Tăng trưởng tín dụng trong khoảng thời gian đó cũng tăng thêm 15.7% đối với bất động sản, chiếm tỉ lệ đến 20.9% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Từ thực tế trên, nhận định của HoREA (trong Báo cáo số 90/2022) là có cơ sở khi cho rằng, doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản đã “sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thường chiếm 50 – 70%”.

Đó là còn chưa kể đến những hình thức huy động vốn khác như trái phiếu. Với tâm thế mua để đầu tư và bán lại, thì không lấy làm lạ rằng dự án những căn hộ cho nhu cầu ở thực ngày càng ít đi.

Đường đi nào cho những hộ có nhu cầu ở thực?

Với những đơn vị không đi tìm căn hộ để đầu tư, thì họ lại càng không muốn xuống tiền hơn. Một số đơn vị có thể bấm bụng sử dụng nguồn tiền không phải từ túi mình để mang về những căn hộ cho gia đình và người thân. Nhưng hiện tại điều đó cũng bất khả thi do động thái từ room tín dụng chưa gọi là khởi sắc.

Những căn hộ giá tầm trung không còn nhiều, nhưng cũng không phải là không có cho các nhà đầu tư. Các dự án có giá dưới 70 triệu đồng/m2 như căn hộ De Capella vẫn đang tồn tại và mở bán. Lợi thế khu vực Thủ Thiêm cho người ở gần nhiều tiện ích, và các cơ sở ăn uống, du lịch, giải trí và y tế. Ngoài ra, khi quy hoạch Thủ Thiêm hoàn thành năm 2030, thì tiềm năng một căn hộ tại đây sẽ còn tăng lên.

Vậy những căn hộ cho nhu cầu ở thực trên thị trường còn hay không? Câu trả lời là có, nhưng không còn nhiều như trước. Nhu cầu an cư vẫn là hiện hữu, chỉ cần hướng đúng khách, đúng người đến đúng nơi thì vẫn có ánh sáng cuối đường hầm cho nhu cầu này.

Nguồn: Sưu tầm

Đọc thêm:

Thách thức thị trường bất động sản cuối năm 2022

Thị trường căn hộ cuối năm 2022 tại TPHCM