Một cơ chế mới đang được trông chờ để giúp giấc mơ sở hữu nhà tại các đô thị lớn trở thành hiện thực.

Hàng loạt chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam chưa thể đi vào thực tế trong thời gian qua vì thiếu vốn. Trong khi đó, cuộc đua hạ giá các đồng tiền trên thế giới, lãi suất ngân hàng bỗng rẻ đi trông thấy. Ở châu Âu thậm chí có những nơi mà lãi suất ngân hàng ở mức âm, tức vay mà gần như không trả lãi. Tất nhiên, câu chuyện này chưa phản ánh đầy đủ vì ngân hàng ở các thị trường phát triển kiếm tiền từ phí dịch vụ, nhưng cũng nói lên một điều rằng, người đi vay hoàn toàn có thể tiếp cận nhà ở với lãi suất giá rẻ.

Nhìn lại Việt Nam, lãi suất mua nhà thương mại thuộc dạng rất cao, còn nhà ở xã hội giá rẻ thì nhiều người lại khó với tới. Rõ ràng, sở hữu một căn nhà hiện nay ở đại đô thị là quá sức đối với đa số dân cư và giấc mơ này càng xa vời hơn nếu không có sự chung tay của Nhà nước. Một bài học điển hình là Singapore, nơi có đến 90% dân số sống trong các khu nhà ở xã hội.

Nhìn chung, bài học quốc tế cho thấy hầu hết các nước, kể cả các nước phát triển, đều có chính sách và chương trình phát triển nhà ở xã hội, giải quyết nhu cầu cho người thu nhập thấp và người nhập cư. Điểm chung là Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, không những có hành lang pháp lý mà còn cung cấp quỹ đất, sản phẩm đa dạng cho đến quỹ tài chính đầy đủ, bằng nhiều cách khác nhau để tiếp cận và hỗ trợ người dùng. Các khu căn hộ này nằm ở ven rìa nội đô, được phát triển bởi Ủy ban Phát triển nhà ở (HDB), thành lập từ năm 1960. Mỗi năm cơ quan này mở bán các căn hộ xã hội dưới hình thức 99 năm, phần lớn khách hàng là những người mua nhà lần đầu. Kinh nghiệm của Hàn Quốc cũng tương tự. Từ những năm 1970, chính phủ nước này đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc để xây dựng hệ thống nhà ở xã hội, sản phẩm cũng đa dạng kèm theo cam kết bình ổn giá thị trường, siết chặt hoạt động đầu cơ. Nhờ đó mà đa số người dân có cơ hội sở hữu nhà với giá phải chăng.

Tại Việt Nam, chủ trương phát triển nhà ở xã hội dù đã có từ lâu (được đưa vào Luật Nhà ở từ năm 2005) nhưng đến nay vẫn chưa đi vào cuộc sống. Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc giai đoạn 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến nay chỉ mới thực hiện khoảng 30% kế hoạch.

Riêng TP.HCM, có khoảng 2 triệu hộ gia đình, trong đó có gần 500.000 hộ chưa sở hữu nhà ở và nhiều hộ gia đình đông người nhưng ở chung trong căn nhà nhỏ, với diện tích bình quân thấp hơn 10 m2/người. “Rất thiếu loại căn hộ có giá vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội, nhất là nhà cho thuê giá thấp, để đáp ứng nhu cầu thực của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị và người nhập cư”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết.

Chương trình hỗ trợ tài chính đình đám gần đây phải kể đến gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng được tung ra giai đoạn 2011-2013, trong đó 70% hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá bán không quá 1,05 tỉ đồng, với lãi suất ưu đãi, phần còn lại hỗ trợ từ chủ đầu tư. Đến hết năm 2016 đã giải ngân 32.000 tỉ đồng, hỗ trợ 56.186 người mua được nhà ở, trong đó khoảng 1/3 là nhà ở xã hội.

Bài học tại Hàn Quốc hay Singapore cho thấy cần phải phát triển hệ thống hỗ trợ tài chính khu vực công để thúc đẩy nguồn cung nhà ở. Chẳng hạn như HDB cũng có quỹ CPF, chương trình tiết kiệm quốc gia bắt buộc mà mỗi người dân trong độ tuổi lao động phải trích 20% số tiền lương hằng tháng (chủ lao động đóng thêm 17%) để tiết kiệm, họ có quyền rút ra, hoặc dùng để trả lãi vay mua nhà.Tuy nhiên, sau chương trình này thì dòng vốn hỗ trợ lại bị tắc vì ngân sách nhà nước vẫn chưa thể cấp được cho đơn vị hỗ trợ chính là Ngân hàng Chính sách Xã hội. Về vấn đề này, Tiến sĩ Moon Hyogon, Giám đốc dự án PMC (xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội Việt Nam), cho rằng Việt Nam cần áp dụng một hệ thống tài chính nhà ở bền vững, đến từ khu vực công lẫn tư, thậm chí có thể cân nhắc tới sản phẩm tài chính như Reits (quỹ đầu tư bất động sản) và quỹ nhà ở xã hội.

Theo HoREA, ở TP.HCM hiện cũng có vài doanh nghiệp thực hiện được dự án nhà ở xã hội bằng nguồn vốn tư nhân, hoặc các dự án nhà ở thương mại giá thấp để bán, thuê mua, hoặc cho thuê với giá thấp. Tuy nhiên, số lượng doanh nghiệp này chỉ đếm trên đầu ngón tay và cũng không đáng kể so với nhu cầu nhà ở hiện nay.

Điều đặc biệt nữa mà một chuyên gia trong ngành cho biết, người dân Việt Nam vẫn có xu hướng mua luôn để sở hữu, chứ chưa có tư tưởng thuê dài hạn, hoặc thuê mua, hoặc mua những căn hộ sở hữu có kỳ hạn. Mới đây, Hàn Quốc hợp tác với Việt Nam nghiên cứu xây dựng chính sách tổng thể cho nhu cầu nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Đây là mốc thời gian tiếp theo mà người dân có nhu cầu ở thực trông đợi trong thời gian tới.Trong khi đó, một con số khác cũng đáng suy ngẫm. Khảo sát của CBRE cho thấy giai đoạn 2014-2016 chỉ có 35% người mua nhà để ở và tăng lên 47% giai đoạn 2017-2018. Mặc dù có cải thiện nhưng con số này cho thấy rằng nhu cầu mua để đầu tư, đầu cơ vẫn vượt trội và người có nhu cầu ở thực vẫn khó lòng tiếp cận, vì các chủ đầu tư có xu hướng tập trung vào các phân khúc trung và cao cấp, mang lại lợi nhuận cao hơn.