Nhiều cư dân tại TP. HCM đang hoãn kế hoạch mua nhà dự án nhằm chờ đợi đợt giảm giá dự án bất động sản trong năm 2023. Song, trong khi quỹ đất eo hẹp và nguồn vốn khan hiếm cùng lãi suất ngân hàng của một dự án cao sẽ rất khó khiến cho giá dự án bất động sản trong năm 2023 hạ xuống.

Vô phương với giá dự án bất động sản trong năm 2023?

Rất hiếm hoi khi một số chủ các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phía Nam mới tung ra chính sách ưu đãi chưa bao giờ có, từ 40-50% giá bán để thu hút khách hàng mua nhà đất.

Chị H.T.D là nhân viên kinh doanh đang học tập và sinh sống trên TP. Thủ Đức cho biết, quan sát thị trường cũng không lâu vì trước giá nhà đã quá cao vẫn chưa thể đủ sức mua. Tại thời điểm hiện nay, tuy giá không hạ song một vài chủ doanh nghiệp đang tung những chương trình khuyến mại cực mạnh cho hàng nhà chung cư tiếp cận nhanh đến với người dân có nhu cầu. Do đó, với mức tiền mặt khoảng 500 triệu đồng kèm cả việc vay lãi thấp nên 2 chị đang hướng vào những sản phẩm cỡ trung bình cho nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, gia đình chị đã phải hoãn việc mua nhà đến hết năm 2022 vì lãi suất ngân hàng cao cũng như room tín dụng đang còn hạn chế. Dự kiến năm 2023 giá bất động sản sẽ hạ nữa thì chị mới có điều kiện sở hữu 1 căn hộ đẹp ở TP.HCM. “Tôi cùng gia đình đã tham quan một vài nơi, tìm hiểu về thị trường nhưng sang năm vẫn còn lưỡng lự và đang chờ đợi giá nhà giảm tiếp”, chị D chia sẻ.

Trường hợp của chị D cũng rất nhiều người dân với tâm lý đợi giá dự án bất động sản trong năm 2023 giảm. Điều này khả năng cao sẽ không thể là sự thật. Bởi, hiện nay, để phát triển dự án khá mất thời gian, khi tính chi phí đầu tư tăng dần đều qua thời gian của 1 dự án bất động sản thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ không giảm giá sản phẩm đầu ra.

Ông L.Đ.D, Giám đốc doanh nghiệp địa ốc khu vực TP. HCM nhận định, muốn xây dựng được sản phẩm tốt, đặc biệt những dự án căn hộ cao tầng như Hà Nội hay TP. HCM vô cùng phức tạp bởi chi phí làm hồ sơ lớn, tối thiểu ít nhất cũng mất 3 năm. Hiện hay, diện tích đất vàng của các doanh nghiệp thực hiện dự án ở những thành phố khác là vô cùng khan hiếm.

Khi thủ tục bị kéo dài hơn thì sẽ phải nâng vốn lên. Nếu không tăng giá bán chủ dự án cũng không thể có lợi nhuận. Như vậy, có thể nói rằng mặc dù thị trường chứng khoán đang trầm lắng và thanh khoản thấp nhưng ở phân khúc hạng sang lại thu hút nhiều mối quan tâm của các nhà đầu tư. Khi cầu cao và dòng vốn lớn thì sẽ giúp cho nhiều chủ dự án phát triển. Có chăng, nhằm hỗ trợ những khách hàng mua căn hộ, nhiều chủ dự án sẽ tăng mức chiết khấu và khuyến mại.

Những yếu tố khiến cho giá dự án bất động sản trong năm 2023 tăng vẫn hoàn tăng

Một kết quả điều tra với 1.000 khách của doanh nghiệp lớn thì chỉ có trên 10% dự báo giá bán CĂN HỘ sẽ hạ đến năm 2023. Theo 84% còn lại vẫn nhận định rằng, giá bđs có chiều hướng gia tăng. Theo thống kê, 40% kỳ vọng giá nhà sẽ lại nhích tăng từ 5-10%; 23% nhìn thấy khả năng điều chỉnh có thể cao đến 10% và chỉ có 17% dự báo giá nhà sẽ dao động trong biên độ giảm dưới 5%.

Tương tự, một nghiên cứu khác tiến hành với các khách hàng là môi giới bất động sản khu vực TP. HCM và Hà Nội cũng đưa đến kết luận 29% môi giới ở Hà Nội dự đoán giá BĐS sẽ tăng, 33% trong tổng số họ không biết giá nhà đất sẽ đi xuống. Đối với khu vực TP. HCM thì 33% môi giới dự đoán giá dự án bất động sản trong năm 2023 sẽ tiếp tục tăng và 29% cho biết sẽ đi xuống.

Nhìn nhận xu hướng giá nhà đến năm 2023, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn tại miền Nam – nói thêm rằng sẽ khó khăn để giá nhà có thể hạ được khi các chi phí cho bất động sản vẫn đang gia tăng.

“Những yếu tố định đoạt giá bán gồm cả vật tư xây dựng cơ bản, nhân lực, tiền sử dụng đất, thuế GTGT. .. lại đang đi lên. Giá BĐS dựa theo cung cầu của thị trường nếu nhu cầu không lớn và thiếu hụt vốn cho nên giá BĐS sẽ khó lòng xuống”, ông Tuấn khẳng định.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam cho rằng, việc giảm giá chỉ diễn ra tại một vài phân khúc tăng ảo và những hình thức không thoả mãn nhu cầu nhà ở thực. Căn hộ tầm trung như De Capella và dự án phổ thông vẫn phát sinh giao dịch cho nên việc hạ giá thành là vô cùng khó khăn, trong bối cảnh lượng cung hạn chế.

Phần lớn các hàng tồn đọng của thị trường bất động sản đều nằm tại phân khúc trung bình, nhưng tính thanh khoản yếu do không thích hợp với thu nhập của người mua nhà. Mặc dù thị trường chững lại song các dự án phục vụ nhu cầu thực cũng không có nhiều chuyển biến đáng kể.

Thị trường không tốt, nhưng giá vẫn tăng?

Trong quí IV/2022, tỉ lệ hấp thụ căn hộ ở TP. HCM đạt mức độ thấp nhất, không quá 25% (trên số 470 căn hộ bán).

Mặc dù thanh khoản suy giảm nhiều, nhưng giá bán cũng ở trạng thái đi lên suốt 3 tháng cuối năm, song chỉ bằng 3-4% nếu so với quý I/2022. Tương tự với loại đất ở khu vực TP. HCM, giá bán trung bình quý IV lên tới 16%, giá căn hộ tại trong thành phố cũng tăng trưởng 25-29% so với giai đoạn đầu năm.

Cũng theo Sở Xây dựng TP. HCM đến năm 2022 sẽ có 25 dự án đáp ứng điều kiện vay vốn với tổng cộng 12.147 căn. Nhưng phân khúc cao cấp (giá trên 40 triệu đồng/m2) sẽ chiếm lĩnh khoảng 78,3% tổng số nguồn cầu với 9.510 căn; phân khúc trung cấp (20-40 triệu đồng/m2) là 21,7% với 2.637 căn và phân khúc bình dân không có, tỷ lệ 0%.

Tương tự vào năm 2021 khi TP. HCM có 18 dự án đáp ứng yêu cầu về tài chính, với 13.849 căn thì phân khúc sang cũng lên mức 73,98% với 10.245 căn; phân khúc trung cấp là 26,02% với 3.604 căn và không có căn hộ tầm thấp nào.

Trong năm 2022, trên toàn quốc không có dự án bất động sản có mức giá đến với người dân dưới 40 triệu đồng/m2. Chỉ có một số ít dự án có mức giá khoảng 40-60 triệu đồng/m2, còn phần lớn là dự án trên 60 triệu đồng/m2 hoặc hàng trăm triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) nhận xét, thị trường đã có nhiều thay đổi khá tốt, nhất là nhờ có hành lang pháp lý, cơ chế rõ ràng. Nhưng, vẫn còn đó những phức tạp, không minh bạch, ổn định bởi có sự chồng lấn trong hệ thống luật lẫn một số văn bản dưới luật.

Nguồn: Sưu tầm