“Nhu cầu mua căn hộ còn cao. Những người vững tài chính vẫn sẵn sàng đổ tiền vào thị trường bất động sản, trong đó mức giá phù hợp và điều kiện thanh toán đóng vai trò quyết định…”, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam khẳng định trong cuộc trò chuyện mới đây.

Thời gian qua, giao dịch toàn thị trường Tp.HCM và lân cận chỉ mới bắt đầu ở phân khúc căn hộ, bà nghĩ sao về điều này?

Đúng là như vậy. Theo quy luật, căn hộ là phân khúc nhạy cảm nhất khi có bất cứ sự thay đổi nào trên thị trường. Đây là loại hình có mức giá thấp hơn so với bất động sản liền thổ.

Khi thị trường giảm sút, căn hộ là loại hình đầu tiên giảm thanh khoản. Tuy vậy, trong 2 tháng trở lại đây (bắt đầu từ quý 3/2023), thị trường căn hộ Tp.HCM và vùng lân cận đã ghi nhận giao dịch trở lại. Thanh khoản căn hộ chuyển biến tích cực hơn so với nửa đầu năm 2023.

Điển hình như một dự án khu đô thị với khoảng 3.000 căn mở bán mới trong quý 3/2023 ghi nhận tỷ lệ bán được trên 50%, trong khi một dự án khác cạnh tuyến metro đã bán hết 20 căn shophouse khối đế trong vòng một buổi sáng.

Bên cạnh giao dịch thì mặt bằng giá cũng biến động tăng nhẹ. Cụ thể, mức giá chào bán căn hộ Tp.HCM trong quý 3/2023 tăng 2% so với cùng kì. Cùng với đó, nguồn cung cũng có dấu hiệu phục hồi với hơn 3.000 căn ra thị trường từ tháng 7/2023 đến nay. Dù con số này chưa nhiều nhưng so với thời điểm thị trường cuối năm 2022, đây là một tín hiệu đáng mừng.

Có thể thấy, thị trường căn hộ đang ghi nhận dấu hiệu đầu tiên của sự phục hồi so với các phân khúc khác. Quý 3/2023 đánh dấu thời kì tệ nhất trong thị trường bất động sản căn hộ đã đi qua.

Theo bà, yếu tố nào thúc đẩy phân khúc này “trở lại đường đua phục hồi” đầu tiên?

Giao dịch căn hộ trong các tháng vừa qua chủ yếu đến từ các chủ đầu tư chủ động đưa ra chính sách hỗ trợ người mua về giá bán, phương thức thanh toán tốt.

Trong quý 3/2023 ghi nhận một số chính sách bán hàng nổi bật từ các chủ đầu tư như chính sách nhận nhà sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả tiếp trong 4 năm tiếp theo. Một số dự án ở khu Đông, khu Tây Tp.HCM ra hàng với chính sách giá đặc biệt, nhờ vậy mà đạt lượng tiêu thụ gần như tuyệt đối.

Có thể thấy, tuy thị trường không ghi nhận giảm giá trực tiếp, nhưng sự có mặt của các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi là không thể thiếu trong các dự án chào bán mới để đảm bảo lượng hấp thụ tốt. Trên thực tế, các chính sách bán hàng hấp dẫn giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý 3, đạt hơn 2.600 căn bán được, tương đương 55% số căn mở bán mới và tăng gần gấp đôi so với tỷ lệ hấp thụ của quý 2.

Đây là thời điểm người mua nhạy cảm với yếu tố giá bán và phương thức thanh toán. Những dự án căn hộ có giá bán hợp lý đi kèm thanh toán tốt đang có tốc độ bán hàng khá tốt.

Không thể phủ nhận rằng nhu cầu mua nhà chắc chắn còn cao và những người vững vàng tài chính vẫn sẵn sàng đổ tiền vào thị trường. Trong đó mức giá phù hợp và điều kiện thanh toán đóng vai trò quyết định.

Bà đánh giá như thế nào về sự biến động giá của thị trường căn hộ hiện nay?

Giá sơ cấp căn hộ tiếp tục tăng do nhu cầu lớn và nguồn cung hạn chế. Thời gian qua, tại thị trường Tp.HCM nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn chiếm tỉ lệ lớn, vắng bóng các dự án trung cấp và bình dân. 96% nguồn cung mới của quý 3/2023 đến từ phân khúc cao cấp và 4% nguồn cung mới còn lại thuộc phân khúc hạng sang, từ giai đoạn tiếp theo của một dự án tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Điều này cũng cho thấy, sự không đa dạng trong nguồn hàng cũng thúc đẩy mặt bằng giá đi lên.

Giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ Tp.HCM trong quý 3/2023 đạt 60,6 triệu đồng/m2 (tương đương hơn 2.500 USD/m2), tăng 4% theo quý và tăng 1,9% theo năm, chủ yếu do nguồn cung mới ở phân khúc hạng sang và cao cấp có điều chỉnh tăng giá.

Trong đó, nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, với số lượng căn mở bán hạn chế, tình trạng pháp lý minh bạch và vị trí đắc địa, có giá sơ cấp tăng 6% so với giai đoạn mở bán trước đó vào năm 2022. Tương tự, các chủ đầu tư ở phân khúc cao cấp cũng điều chỉnh tăng trung bình 3-4% so với giai đoạn mở bán năm trước, đi kèm nâng cấp sản phẩm, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà và tiến độ thanh toán kéo dài và cam kết cho thuê.

Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 2,6% so với quý trước nhưng vẫn thấp hơn 4% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi giá thứ cấp ở phân khúc hạng sang và bình dân gần như giữ nguyên so với quý 2. Mức tăng theo quý chủ yếu là do tăng giá thứ cấp ở phân khúc cao cấp và trung cấp khi người mua tìm kiếm các sản phẩm đã bàn giao với mức giá hợp lý hơn so với giá sơ cấp, đặc biệt là đối với các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, Tp.Thủ Đức, quận Bình Tân.

Khi nào thị trường căn hộ mới trở lại “thời hoàng kim” như giai đoạn 2019-2021, thưa bà?

Nguồn cung mới căn hộ chung cư dự kiến phục hồi trở lại từ năm 2024. Từ quý 4/2023 sang đến năm 2024, thị trường căn hộ chủ yếu đến từ các dự án ở phía Đông và phía Nam Tp.HCM.

Cùng với đó, các giao dịch sẽ hồi phục khi các yếu tố về kinh tế vĩ mô, pháp lý và niềm tin của người mua nhà cùng được cải thiện.

Đây vẫn là giai đoạn thử thách của thị trường bất động sản. Người mua nhà đang ở ranh giới chờ đợi và xem xét mức giá. Họ vẫn quan sát xem giá nhà còn giảm đến mức nào và chủ đầu tư ưu đãi ra sao. Đến giai đoạn cuối năm 2023, đầu năm 2024 khi người mua nhận thấy mức giá đã là “đáy” rồi, không giảm thêm nữa thì mới bắt đầu đi mua. Tôi vẫn luôn nói, đây là giai đoạn nhạy cảm của thị trường. Động thái bung sản phẩm ra thị trường hiện nay là sự nỗ lực tốt nhất của các chủ đầu tư.

Bà kỳ vọng gì với thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương tiếp tục là động lực thúc đẩy của thị trường nhà ở. Đặc biệt trong 8 tháng đầu năm 2023, có 67 dự án tại Tp.HCM (37,2% trong tổng số 180 dự án vướng pháp lý) đã được gỡ vướng về pháp lý, theo Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ.

Cùng với đó, về gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo các dự án chung cư cũ, đã có một dự án được chấp thuận vay vốn từ gói này, trong số 6 dự án đủ điều kiện tại Tp.HCM.

Mặc dù trong năm 2023 thị trường nhà ở vẫn còn khoảng cách lớn về nguồn cung và tỉ lệ hấp thụ so với các năm trước nhưng nhà đầu tư cũng không thể bỏ qua những tín hiệu tích cực của thị trường. Người mua hiện dần dễ dàng tiếp cận hơn với các khoản vay mua nhà khi nhiều ngân hàng đã công bố lãi suất thấp hơn trong quý 3/2023.

Ngoài ra, M&A và kêu gọi đầu tư từ các quỹ đầu tư đang giúp các chủ đầu tư tìm ra lối thoát cho các dự án chậm tiến độ do thiếu vốn.