Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Vệt Nam (VARS – Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho thấy, thời điểm cuối năm 2023, đầu năm 2024, giá BĐS sẽ tăng đối với các thị trường thiếu nguồn cung, nhất là ở các loại hình BĐS có nhu cầu cao, mặc dù mức tăng giá có thể với tốc độ chậm hơn so với giai đoạn trước.

Nguồn cung hạn chế thúc đẩy giá BĐS tăng

Theo phân tích của VARS, từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn và các quyết định của các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan trong việc kiểm soát thị trường BĐS khiến nguồn cung BĐS nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

nha

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, trong 10 năm qua, giá BĐS đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, lãi suất thấp, cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là vẫn tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Theo Bộ Xây dựng thống kê, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm, cả nước cần phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình. Sự thiếu hụt nguồn cung đang tiếp tục đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc BĐS, có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình BĐS sẽ bị tác động theo cùng một cách.

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Trong khi khu vực nông thôn, các vùng ven đô thị hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung, thì khu vực thành thị đang phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Nhìn trên diện rộng, trong khi nguồn cung BĐS nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai, thì loại hình BĐS nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các ông lớn BĐS.

Qua tìm hiểu, thị trường BĐS hai miền Nam Bắc tiếp tục thiếu hụt những sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc bình dân, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Cụ thể, kể từ đầu năm 2023 đến nay, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh đã có 14 dự án với 14.286 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhà ở hình thành trong tương lai. Trong số đó, 9.235 căn thuộc phân khúc cao cấp, với mức giá bán trên 40 triệu đồng/m2, chiếm tỷ lệ 64,64%; hơn 5.000 căn hộ còn lại thuộc phân khúc trung cấp, có giá bán dao động từ 20 – 40 triệu đồng/m2. Song, thành phố không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân, với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường.

Tương tự tại Hà Nội, theo Quyết định 2614/QĐ-UBND ngày 8/5/2023 của UBND TP Hà Nội phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở TP Hà Nội năm 2023, với tổng diện tích sàn khoảng 6.965 triệu m2 sàn nhà ở, trong đó dự kiến chỉ tiêu phát triển nhà ở riêng lẻ là 4,5 triệu m2, chỉ tiêu phát triển nhà ở theo dự án khoảng 2,46 triệu m2 (gồm khoảng 2,33 triệu m2 sàn nhà ở thương mại; khoảng 0,032 triệu m2 sàn nhà ở xã hội; khoảng 0,094 triệu m2 sàn nhà ở tái định cư). Nhu cầu về nhà ở thật khá lớn, nhưng số lượng sản phẩm đáp ứng nhu cầu này lại hạn chế và điều này đáng báo động.

gia-bat-dong-san-du-kien

Giá sẽ tiếp tục tăng với tốc độ chậm hơn

Thực tế hiện nay, những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần. Bởi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thật không phải là ưu tiên hàng đầu của người dân thời điểm hiện tại. Hơn nữa, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông người dân. Đồng thời, điều kiện vay vốn “ngặt nghèo”, khó thỏa mãn, cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh tiềm ẩn rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường suy giảm.

Khó khăn trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội tại các địa phương bao gồm việc xử lý thủ tục đầu tư, tiếp cận vốn, bán hàng… cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà, vì tác động tới tiến độ bàn giao và xây dựng nhà ở. Càng mất nhiều thời gian để khắc phục các vướng mắc đầu vào, thị trường BĐS càng có nhiều khả năng giá nhà sẽ tiếp tục tăng cao.

VARS dự báo, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tiếp tục đẩy mặt bằng giá các dự án này lên cao hơn nữa trong tương lai.

Do đó, theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, các cơ quan quản lý Nhà nước cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền cần sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều tiết nguồn cung bằng cách bố trí quỹ đất phát triển nhà ở ngay khi lập quy hoạch. Người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”.

Bên cạnh đó, cần xóa quy hoạch “treo”, xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch; kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư các dự án đấu thầu, để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.

Ngoài ra, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô BĐS sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời, có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua BĐS thứ 2, thứ 3…